今年はコロナのせいで、不動産の記事を検索すると住宅ローンの支払いが滞るケースのものがいっぱい出てきますね。そりゃ、これだけ景気が落ち込めばローンの支払いなんて厳しくなるのは当たり前です。住宅ローンなんて組むべき類のものではありませんもんね。今回はそんな不動産に関するお話をしたいと思います。
なかでも、分譲販売に関してです。不動産関連企業が大きめの土地を分割して土地購入希望者に販売するものです。当方、3つの理由から分譲販売に手を出すのはやめるべきだと思いますね。以下の通りです。
①あくまで商売上の価格設定
②土地が限られる
③再販の余地分も想定する
この3点でしょうかね。
①あくまで商売上の価格設定
結局は、スーパーとかコンビニの小売の考え方と一緒ですね。大きく安く抑えて手配してバラして個人で買えそうな値段にしてるだけですね。こういうのって庶民の目線からは全然分からないですね。198円で売ってる1.0Lの牛乳はまぁそのくらいの値段だよね？って納得しちゃいます。でも、仕入れ値で見れば110円だったり120円です。USEDなんかはスズメの涙で買い取ってそれなりの値段なんて事もありますね。結局、土地だって一緒です。住宅関係のチラシとか見ると価格設定はなんとなく一緒だし、受け手はこんなもんかなと思ってしまいますもんね。そうなると、手放す側(業者に売る人)は「えっ？！この土地がそんなに高価で売れるの？」なんて思いますよね。もちろん、手数料と称して業者はきっちり利益確定です。なので、分譲の値段はバッチリ疑った方が良いですね。場合によっては、競売で格安で業者がゲットしてる場合もありますしね。
②土地が限られる
これって、非常に残念です。庭付きなんて言いますが、庭がつかないパターンもありますし、駐車場は別途なんてなれば本当に考えものです。駅近くで電車をメインに使うなら別に良いですけどね。もちろん、マンションでは庭は付きませんね。結局、分譲になれば土地はそれなりになりますし、他の用途で土地があればと思っても購入後に広げるのはほぼ無理です。そうなると、本当にただ住むだけの場所になります。世はネット時代です。ちょっとでも余分なスペースが有れば実の付く木を植えて収穫時にその実をネット販売が出来ます。また、ネット販売しようと思えば倉庫も用意出来ます。余分なスペースが有れば住居+αで収益化出来る形を構築出来るんですね。でも、不動産会社でリリースしてるような分譲地ではそんな余裕スペースは難しいですね。
③再販の余地分も想定する
仮に、購入された土地や家を売却しようと思うとその分の土地しかキャッシュは入りません。そうですね。一家族分です。でも、余分なスペースがあるくらいの土地で有れば手放す場合も、分割して手放すことが出来ますね。つまり、土地と言えど在庫なんですね。やはり、狭いよりはちょっとでも余分にあった方が後々良いです。まぁ、ただし面倒臭い土地は除きますがね。著名人と言われる人がこれからは家とか土地は売れないと言ってますが、意外にそうでもありません。住宅ローンに引っ掛かって契約しちゃう人は多いですし、銀行もマイナス金利など収益悪化で住宅ローンを推進し始めてます。住宅ローンなんてほぼ生涯ローンですね。なので、切り売り出来るくらいの土地は持っていた方が良いですね。
まとめ
それでも、分譲地を狙って購入するので有ればやっぱり売れ残り物件ですね。しかも、2区画並んでいて当初の値段から相当値引きされたケースで有ればまぁ良いかもしれませんね。その場合は、2区画分を購入しておいて実のなる樹木を植えるなり、倉庫を設置するなり、駐車場で貸すなり、とにかく収益化と結びつけるのがベターだと思いますね。まぁ、2区画で有れば数年後に売却も出来ますね。なので、もし不動産を購入するのならばいわゆる業者の手の入った住宅街よりも昔から続いているような土地や中古物件を視野に入れる方が良いと思います。まぁ、高いお買い物なので衝動的にとかタイミングとかで流されるのはよくないと思っています。
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